전세 이후 등장한 임대인·임차인 스크리닝 서비스의 배경과 쟁점, 주거 취약계층 우려까지 2026년 임대차 제도 변화를 정리했습니다.
임대차 계약 전 세입자 정보 공개 논란
임차인 보호를 중심으로 강화돼 온 임대인 정보 공개 제도에 이어, 최근에는 임대인도 세입자의 정보를 계약 전에 확인할 수 있다고 합니다.
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국회 국민동의청원에 등장한 ‘임차인 면접제’와, 내년 초 도입 예정인 ‘임대인·임차인 스크리닝 서비스’가 대표적인 사례입니다. 임대차 계약이 단순한 가격 협상을 넘어 ‘신뢰 검증’ 단계로 진입하고 있다는 평가와 함께, 사생활 침해와 주거 차별을 우려하는 목소리도 커지고 있습니다.
전세 이후 커진 정보 비대칭…임대인만 공개해온 구조
임차인은 계약 전 단계에서 임대인의 다주택 보유 여부, 보증금 반환 사고 이력, 보증 가입 제한 여부, 국세·지방세 체납 현황 등을 확인할 수 있게 됐습니다.
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이는 고위험 임대인을 사전에 걸러내 전세피를 예방하겠다는 취지입니다.
하지만 이 과정에서 임대인들 사이에서는 불만이 쌓여 왔습니다.
임대인은 자신의 재정 상태와 이력은 광범위하게 공개해야 하는 반면, 임차인의 월세 체납 이력이나 주택 훼손 여부, 계약 이행 태도 등은 계약 이후에야 알 수 있다는 점에서 정보 비대칭이 심화됐다는 주장입니다.
특히 전세의 월세화가 빠르게 진행되면서 매달 임대료를 안정적으로 받을 수 있는지가 임대인의 핵심 리스크로 떠오른 점도 이러한 요구를 키웠습니다.
실제로 주택임대차분쟁조정위원회에 접수된 분쟁 건수는 최근 몇 년 사이 급증했습니다. 보증금 반환 문제뿐 아니라 월세 체납, 원상복구, 반려동물·흡연 문제 등 계약 이행과 관련된 분쟁이 늘고 있습니다.
임대인들은 이러한 분쟁을 사전에 줄이기 위해 계약 이전 단계에서 최소한의 정보 검증 장치가 필요하다고 주장하고 있습니다. 관련 통계와 세부 기준은 아래에서 확인할 수 있습니다.
국민동의청원으로 불붙은 ‘임차인 면접제’ 논란
이 같은 문제의식은 국회 국민동의청원으로까지 이어졌습니다.
‘악성 임차인 피해 방지를 위한 임차인 면접제 도입’ 청원은 임대인이 계약 전 임차인의 신용도와 월세 지급 능력, 거주 태도 등을 면접이나 서류 심사를 통해 확인할 수 있도록 제도화해 달라는 내용을 담고 있습니다.
청원인은 현행 임대차 계약 시스템을 ‘깜깜이 계약’이라고 표현하며, 임대인이 전과 여부나 신용불량 여부조차 알 수 없는 상황에서 재산권 침해가 발생하고 있다고 주장했습니다.
제안된 절차에는 신용정보조회서, 소득금액증명원, 세금완납증명서, 범죄기록회보서 등 다양한 서류 제출과 함께 면접, 일정 기간의 ‘인턴 거주’ 단계까지 포함돼 논란을 키웠습니다.
해당 청원은 일정 수준의 동의를 얻으며 사회적 관심을 끌었지만, 동시에 과도한 사생활 침해이자 차별이라는 비판도 거세게 제기됐습니다.
특히 범죄 이력이나 가족관계까지 요구하는 방식은 개인정보보호법과 충돌할 소지가 있다는 지적입니다. 전문가들 역시 계약 이행과 직접 관련 없는 정보까지 요구하는 것은 위험하다고 경고하고 있습니다.
제도 도입 가능성과 법적 쟁점은 아래에서 확인할 수 있습니다.
'임대인·임차인 스크리닝 서비스’…시장 자율 해법 될까
청원 논란과 별도로, 대한주택임대인협회는 내년 초 프롭테크 기업과 신용평가기관과 함께 ‘임대인·임차인 스크리닝 서비스’를 출시할 계획입니다.
이 서비스는 임대인과 임차인이 상호 동의하는 것을 전제로 계약 이전에 서로의 주요 위험 정보를 확인할 수 있도록 설계됐습니다.
임대인은 임차인의 과거 임대료 납부 이력, 이전 임대인의 평가, 금융 신용 정보 등을 확인할 수 있고, 임차인은 임대주택의 등기부 등본 분석 결과, 보증금 미반환 이력, 세금 체납 현황 등을 제공받게 됩니다
. 이는 일방적인 정보 공개가 아니라 쌍방 공개를 통해 정보 비대칭을 줄이겠다는 취지입니다.
협회 측은 이 서비스가 법적 강제가 아닌 시장 자율에 맡겨진 모델이라는 점을 강조하고 있습니다.
계약 당사자 모두가 동의하지 않으면 정보 제공이 이뤄지지 않는 구조라는 설명입니다.
해외에서는 이미 미국, 독일 등에서 임대차 계약 전 임차인의 신용도와 소득 정보를 확인하는 관행이 일반화돼 있다는 점도 근거로 제시되고 있습니다.
다만 국내 적용 시 세부 정보 범위와 운영 방식은 아래에서 확인할 수 있습니다.
주거 취약계층 배제 우려…신뢰 회복인가, 차별의 문턱인가
스크리닝 서비스와 임차인 면접제 논의가 확산하면서 가장 큰 우려로 꼽히는 것은 주거 취약계층 배제 문제입니다.
저신용 청년, 비정규직, 사회 초년생 등은 신용 점수나 소득 증빙에서 불리할 수밖에 없습니다.
이들이 시장에서 ‘선별 탈락’ 대상이 될 경우 주거 접근성 자체가 크게 낮아질 수 있다는 지적입니다.
시민단체와 일부 전문가들은 임대차 계약은 주거권이 걸린 문제인 만큼, 일반적인 상거래 계약과 동일선상에서 검증 논리를 적용해선 안 된다고 주장합니다.
특히 흡연 여부, 생활 패턴, 직업 정보 등은 계약 이행과 직접적인 관련성이 낮아 과도한 요구가 될 수 있다는 평가입니다.
반면 임대인 측에서는 전세피해와 월세 체납이라는 현실적 위험을 감안할 때 최소한의 검증 장치는 필요하다는 입장입니다. 시장 신뢰가 회복되지 않으면 전세·월세 공급 자체가 줄어들 수 있다는 우려도 제기됩니다.
결국 핵심 쟁점은 ‘어디까지가 합리적인 정보 공개 범위인가’입니다. 이 논의의 결론과 향후 제도 방향은 아래에서 확인할 수 있습니다.
